뉴욕주가 미국 최초로 임대료 설정에 AI 알고리즘 사용을 금지하는 법안을 통과시켰습니다. RealPage 같은 소프트웨어가 사실상 가격 담합을 조장해 2024년 한 해에만 임차인들에게 38억 달러 피해를 입혔다는 판단에서입니다.

핵심 포인트:

• 미국 최초 주 차원 금지법: 뉴욕 주지사 캐시 호컬이 서명한 이 법안은 알고리즘 가격 설정을 담합으로 간주. 저지시티, 필라델피아, 샌프란시스코, 시애틀 등 도시 차원 금지에 이은 첫 주 단위 조치
• 연간 38억 달러 피해: 2024년 한 해에만 미국 임차인들이 입은 경제적 피해 규모. ProPublica 조사 결과 RealPage 알고리즘이 일부 지역 임대료를 14.5%까지 끌어올림
• 담합으로 간주되는 메커니즘: 여러 부동산 소유주가 같은 알고리즘을 사용하면 “고의적이든 무모하게든” 서로 경쟁하지 않기로 선택한 것으로 판단. 60일 후 시행

컴퓨터가 월세를 결정한다고?

2021년 봄, 보스턴의 한 아파트에 사는 케일리 허친슨은 이해할 수 없는 통보를 받았습니다. 팬데믹 봉쇄가 시작된 지 며칠 만에 임대료가 6.5% 오른다는 거였죠. 사람들이 도시를 떠나고 있는데도 건물 직원들은 “시장 가격이 그렇다”며 고집했습니다.

몇 주 후 허친슨은 같은 건물의 빈 유닛이 더 낮은 가격에 광고되는 걸 발견했습니다. “일반적인 개인 임대인이라면 좋은 세입자를 유지하는 데 신경 쓰겠죠. 하지만 이런 회사들은 그냥 당신을 교체해버립니다.” 그녀는 알고리즘이 결정을 내리고 있다고 직감했습니다.

허친슨이 겪은 일은 예외가 아니었습니다. 그녀의 임대인은 RealPage의 고객이었고, RealPage는 미국 전역의 임대료 가격을 설정하는 알고리즘을 제공하는 회사였습니다.

“공감이 너무 많았다”

RealPage의 YieldStar 소프트웨어를 개발한 제프리 로퍼는 흥미로운 이력을 가진 사람입니다. 그는 1980년대 알래스카 항공에서 매출 관리 책임자로 일하던 시절, 여러 항공사가 공동 소프트웨어를 사용해 항공권 가격을 공유하던 시스템을 만들었습니다.

미 법무부는 이를 가격 담합으로 보고 개입했습니다. 1988년부터 1992년까지 소비자들이 입은 피해는 10억 달러 이상으로 추산됐죠. “우리는 담합하고 있다는 걸 전혀 몰랐어요”라고 로퍼는 회상합니다.

2000년대 초 미국으로 돌아온 로퍼는 부동산 임대 시장이 기술적으로 낙후돼 있다는 걸 발견했습니다. 아파트 매니저들은 “냅킨에다 가격을 계산”하고 있었죠. 2004년 RealPage에 합류한 그는 YieldStar를 만들기 시작했습니다.

초기 테스트에서 인상적인 결과가 나왔습니다. 휴스턴의 한 타운하우스 단지에서 공사 소음 때문에 직원들은 임대료를 낮추려 했지만, YieldStar는 오히려 올리라고 제안했습니다. 결과는? 예상보다 훨씬 높은 가격으로 임대됐습니다.

하지만 로퍼가 한 말이 논란이 됐습니다. “우리는 여기에 공감이 너무 많다고 말했죠. 이것이 우리가 가격 책정을 현장 밖으로 가져가고 싶었던 이유 중 하나입니다.”

Camden Property Trust의 CEO 릭 캄포는 2006년 YieldStar 도입 후 세입자 이탈률이 15%포인트 증가했지만, 수익은 740만 달러 늘었다고 밝혔습니다. “침대에 사람을 채우는 게 항상 최선의 전략은 아니라는 걸 보여줍니다”라고 그는 말했죠.

시애틀에서 벌어진 일

시애틀의 벨타운 지역은 RealPage의 영향력을 극명하게 보여줍니다. ProPublica 조사에 따르면 다운타운 북쪽의 한 우편번호 지역에서, 10대 부동산 관리 회사가 70%의 유닛을 관리하고 있었습니다. 그리고 이 10개 회사 모두가 RealPage의 가격 설정 소프트웨어를 사용하고 있었습니다.

아마존 본사에서 0.5마일 떨어진 Fountain Court 아파트의 임대료는 2012년 이래 42% 올랐습니다. 비슷한 다운타운 건물들의 평균 인상률 33%보다 훨씬 높은 수치죠.

반면 6블록 떨어진 The Humphrey Apartments는 달랐습니다. 이 건물의 자산 관리자 타미 드루거스는 “수익 관리 시스템을 믿지 않는다”고 말합니다. “대기업에는 좋을지 몰라도, 우리가 하는 일에서 인간성을 제거한다고 생각해요.”

작가 존 스테판은 이 건물에서 COVID 특가로 월 1,295달러에 스튜디오를 얻었습니다. 1년 후 임대료 인상액은? 단돈 50달러, 약 3.9%였습니다. “놀랍도록 낮았어요”라고 그는 말합니다.

드루거스는 자신의 방식을 고수합니다. “세입자와 협력업체와의 좋은 관계가 건물을 성공적으로 운영하는 열쇠라고 생각해요. 이직률이 낮으면 비용도 줄어들죠.”

정부의 반격

2022년 ProPublica의 폭로 이후 상황이 빠르게 전개됐습니다. 2024년 8월, 미 법무부는 RealPage를 상대로 반독점 소송을 제기했습니다. 노스캐롤라이나, 캘리포니아, 콜로라도 등 8개 주 검찰총장이 함께했죠.

법무부는 RealPage가 “경쟁 임대인들 간의 경쟁을 감소시키는 불법적 계획”을 운영했다고 주장했습니다. 나아가 RealPage의 소프트웨어를 사용한 6개 대형 임대인도 추가로 고소했습니다.

도시들도 움직였습니다. 저지시티, 필라델피아, 샌프란시스코, 시애틀 등이 알고리즘 가격 책정을 금지했고, 이제 뉴욕주가 첫 번째 주 차원 금지법을 통과시킨 겁니다.

알고리즘이 만드는 새로운 담합

이 법안의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격 책정 소프트웨어 사용 자체를 금지합니다. 둘째, 같은 알고리즘을 사용하는 부동산 소유주들은 자동으로 담합으로 간주됩니다.

테네시 대학교 법학과 교수이자 전 법무부 반독점 검사였던 모리스 스턱은 이렇게 설명합니다. “밥이라는 사람이 시장의 모든 참여자로부터 기밀 가격 전략 정보를 수집한 다음 모두에게 어떻게 가격을 책정해야 하는지 알려주는 게 괜찮을까요? 밥이 하면 안 된다면, 알고리즘도 마찬가지입니다.”

RealPage는 자사 소프트웨어가 “부동산 자체의 내부 수요/공급 역학을 우선시하며, 경쟁사 임대료 같은 외부 요인보다 이를 중요하게 여긴다”고 주장합니다. 하지만 회사 임원들의 발언은 다릅니다.

RealPage 부사장 제이 파슨스는 2021년 내슈빌 컨퍼런스에서 이렇게 자랑했습니다. “아파트 임대료가 최근 14.5%까지 치솟았습니다.” 동료 앤드류 보웬에게 소프트웨어의 역할을 묻자, 그는 답했죠. “솔직히 말해서 그걸 추진하고 있다고 생각합니다. 부동산 관리자로서 우리 중 매우 소수만이 실제로 수동으로 한 달 안에 임대료를 두 자릿수로 올릴 용기가 있을 겁니다.”

법안 발의자 중 한 명인 뉴욕주 상원의원 브래드 호일먼-시갈은 말합니다. “이 법안은 인공지능을 통한 임대료 가격 담합이 불법임을 명확히 하고, 연방 정부가 반경쟁적 관행과 가격 담합으로 이어진다고 판단한 행위에 대한 경계를 설정할 것입니다.”

법은 60일 후 발효됩니다. 주거비 위기 속에서 알고리즘이 가격을 왜곡한다는 점을 법적으로 인정한 첫 사례입니다. 다른 주들도 곧 뒤를 이을 것으로 보입니다.

---

참고자료:

• New York bans AI-enabled rent price fixing – The Verge
• How a Secret Rent Algorithm Pushes Rents Higher – ProPublica
• Justice Department Sues RealPage for Algorithmic Pricing Scheme – US Department of Justice

Like?